Недвижимость кавказских минеральных вод анализ рынка

Рынок качественных торгово-офисных помещений региона Кавказских Минеральных Вод в августе 2016 г. охарактеризовался замедлением темпов развития в силу политических и экономических факторов. Тем не менее, наиболее значительное развитие происходит в торгово-офисной недвижимости.

Совокупный рынок торгово-офисной недвижимости региона Кавказских Минеральных Вод может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости представлена на диаграмме 1.

Диаграмма 1. Общая структура предложения

В ходе мониторинга рынка предложения по продаже торгово-офисной недвижимости были проанализированы предложения в крупных городах региона КМВ. По результатам мониторинга открытых источников информации, на дату оценки, объем выставленных на продажу торгово-офисных площадей составил около 900 объявлений, что свидетельствует о продолжающемся снижении активности рынка с конца октября 2015 г. по настоящее время (начало сентября 2016 г.) и заметно разнится количество предложений о продаже торговых и офисных помещений.

Диаграмма 2. Количество предложение к продаже торгово-офисных помещений в крупнейших городах Кавказских Минеральных Вод, в %.

Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости, выставленных на продажу в наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод представлена на диаграмме 3.

Диаграмма 3. Структура предложений продажи торгово-офисной недвижимости в наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торгово-офисной недвижимости на продажу, а именно 39% находится в Пятигорске, а наименьшим объемом представлен в Железноводске, 3%.

Существенная часть рынка недвижимости городов района КМВ представлена встроено-пристроенными помещениями к существующим зданиям, а также торговыми площадями на первых этажах жилых домов. Мониторинг уровня вакантных площадей в давно существующих торговых центрах г. Пятигорска показал, что заполняемость таких центров близка к 100 %. Таким образом, можно сделать вывод о возникновении дефицитной ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости города, представленной в торговых центрах.

Для рынка торговой недвижимости г. Пятигорска и г. Кисловодска характерно активное развитие, связанное с реализацией программы строительства гипермаркетов, крупных торгово-развлекательных центров, торговых центров и реконструкцией магазинов.

Рынок торгово-офисных помещений в г. Ессентуки в основном представлен помещениями на первых и цокольных этажах жилых домов и отдельно стоящими зданиями (преимущественно старой постройки). Офисные и крупные торговые объекты, по большей части, сконцентрированы в центральной части города. Общий объем выставленных на открытую продажу помещений торгово-офисного назначения оценивается оценщиками на уровне 5-10 тыс. кв. м.

Наиболее востребованными в сегменте уличного ритейла являются помещения от 50 кв. м на центральных улицах города и до 20 кв. на небольших улицах, примыкающих к центральным.

Диаграмма. 4. Распределение предлагаемых к продаже торгово-офисных помещений в городах региона по площадям.

Из диаграммы видно, что среди выборки большая часть предложений сконцентрирована в сегменте от 101 кв. м. и выше. Это объясняется тем, что в связи со строительством крупных торговых комплексов особенно востребованы помещения под крупные магазины нижних этажах, а более мелкие по площади объекты, площадью до 50 кв. м. чаще используются под небольшие магазины и офисы. Заметно выделяется динамика и количество предложений в г. Пятигорске.

В августе 2016 года максимальная средняя цена предложений продажи торгово-офисной недвижимости на КМВ, в г. Пятигорске составила 51 000 руб./кв. м. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торгово-офисной недвижимости в регионе колебалась в пределах от 23 000 руб. до 100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов. Наблюдя изменение стоимостей кв. м. можно сказать, что наблюдается стабильное постепенное снижение, о чем свидетельствует и ограниченное количество предложений на рынке недвижимости, т. к. многие собственники снимают с продажи объекты, поскольку это крайне не выгодно в сложившийся период времени.

Диапазоны цен за один квадратный метр общей площади торгово-офисного помещения в октябре 2015 г. от 11 940 до 150 000 руб./кв. м., а в настоящее время от 5 000 до 126 200 руб./кв. м. Цена предложения зависит от расположения объекта. Так, цена предложения к продаже торгово-офисных помещений находящихся в центре города и рядом с курортным парком значительно превышает цену предложения на аналогичные помещения коммерческого назначения, расположенные в других частях города.

В ходе мониторинга рынка предложения по аренде торгово-офисной недвижимости было проанализировано свыше 500 предложений. По результатам мониторинга открытых источников информации, объем выставленных на продажу площадей оценивается нами на уровне 35-55 тыс. кв. м., из количества предложений о сдаче в аренду торгово-офисных помещений и площадей сдаваемых объектов, заметно упало количество предложений при анализе данных августа 2016г.

Диаграмма 5. Количество предложений к аренде торгово-офисных помещений в крупнейших городах Кавказских Минеральных Вод, в %.

Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости, выставленных предложений о сдаче в аренду в наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод представлена на диаграмме 6.

Диаграмма 6. Структура предложений аренды торгово-офисной недвижимости в наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод

Так же, как и в случае с продажей торгово-офисной недвижимости, наибольшее количество предложений представлено в г. Пятигорске (45 % от общего числа), наименьшее количество предложений по аренде торгово-офисной недвижимости в г. Железноводске – 4%.

Что касается уровня деловой активности, то рынок офисных помещений очень чувствителен к изменениям внешнеэкономических факторов, что обусловило изменение конъюнктуры рынка, наметившееся еще в 2013 г. и получившее свое развитие в 2014 г., в сторону превышения объема предложения над спросом, побудило ряд игроков дождаться дальнейшего более существенного снижения ставок аренды, что мы и можем наблюдать в данный момент неплатежеспособность арендаторов приводит к освобождению арендных площадей, что влечет за собой перенасыщенность невостребованного рынка.

Диаграмма. 7. Распределение предлагаемых к аренде торгово-офисных помещений по площадям.

Приведенная диаграмма отражает наибольшее количество предложений к аренде торгово-офисных помещений площадью в диапазоне 20-50 кв. м., что объясняется повышенным спросом небольших помещений под магазины, офисы и т. п. на нижних этажах, а так же объектов средней величины.

Наиболее развитым и востребованным оказался рынок недвижимости в г. Пятигорске, где прослеживается идентичная картина с предложениями сдаваемых площадей в аренду.

Диапазоны арендных ставок за один квадратный метр общей площади торгово-офисного помещения колеблется от 160 до 1 500 руб./кв. м. Цена предложения зависит от расположения объекта. Так, цена предложения аренды торгово-офисных помещений находящихся в центре города и рядом с курортным парком значительно превышает цену предложения на аналогичные помещения коммерческого назначения, расположенные в других частях города.

Средняя ставка аренды в г. Пятигорске для торгово-офисных площадей, сдаваемых в аренду в центре города, колеблется в интервале 550 — 1300 руб./кв. м. в месяц. Средняя ставка аренды в г. Кисловодске для торгово-офисных площадей, сдаваемых в аренду в центре города, колеблется в интервале 400 — 1100 руб./кв. м. в месяц. Диапазон арендных ставок в г. Ессентуки на торгово-офисные помещения – от 300 до 950 рублей за 1 кв. м в месяц без учета коммунальных расходов и НДС. Ценообразование арендных ставок менее эластично, по сравнению с ценами предложений, но, в целом, определяется теми же факторами, что и стоимость объекта.

Арендные ставки на офисные помещения бизнес-класса, в зданиях современной постройки, расположенных в центре города Пятигорска, достигают 1300 руб./кв. в месяц. В то время как в арендные ставки на торговые и офисные помещения в реконструированных зданиях старой постройки, расположенных на окраинах города составляют 340-500 руб./кв. м. в месяц. Но, как и отмечено ранее, многие площади освобождаются, и собственники готовы торговаться, иногда вплоть до 25% скидки.

Арендные ставки на торговые и офисные помещения в крупных торговых и бизнес центрах, в зданиях современной постройки, расположенных в центре города Кисловодска, достигают 1100 руб./кв. в месяц. В то время как в арендные ставки на торговые и офисные помещения в реконструированных зданиях старой постройки, расположенных на окраинах города составляют 250-600 руб./кв. м. в месяц.

Цена предложения и ставка арендной платы в основном зависят от привлекательности района, локальных особенностей расположения, уровня отделки и расположения на этаже. Ставки аренды и цены предложений для торгово-офисных помещений различаются достаточно сильно. При этом следует отметить, что величина арендной ставки зависит от того, включены или не включены туда коммунальные платежи. В большинстве случаев, арендодатели предлагают помещения по ставке арендной платы, которая не включает в себя коммунальные платежи.

источник

Город	Значение	Изм.
КМВ	43 923 руб.	-0.41%
Пятигорск	51 563 руб.	0.35%
Ставрополь	42 013 руб.	0.65%
Кисловодск	44 721 руб.	-0.42%
Ессентуки	38 238 руб.	-1.73%

Жилая недвижимость в регионе Кавказских Минеральных Вод всегда отличалась стабильностью. Неудивительно, ведь КМВ с давних пор привлекал покупателей своими рекреационными ресурсами и выгодным экономическим положением.

Более того стоимость квадратного метра на жилье ежегодно росла на 10-12%. И к октябрю 2008 г. среднее значение цены за квадратный метр на рынке вторичной недвижимости достигла 54 793 руб. в Пятигорске и 45 417 руб. и 41 406 руб. в Ессентуках и Минеральных Водах соответственно.

Однако осенью 2008 г. мир и страну потряс экономический кризис. И, так как он начался с обрушения рынка недвижимости в США, первым делом кризис поразил сектор жилой и коммерческой недвижимости каждого региона страны. И уже к декабрю цены на квартиры в секторе вторичного жилья КМВ начали резко падать, достигнув отметки в 38 973 руб. за квадратный метр в Минеральных Водах и 52 461 руб. за квадратный метр в Пятигорске. Такой низкий показатель в Минеральных Водах объясняется еще и тем, что сам город в регионе менее популярен, чем остальные курортные центры. А вот наименьшее падение цен на жилье, чуть менее 2% относительно октябрьского показателя, наблюдалось в Ессентуках и объясняется высоким спросом на жилую недвижимость города.

Но уже в январе 2009 г. и Ессентуки догнали остальные города КМВ по падению цен на жилье, и индекс падения относительно октября 2008 г. здесь составил 5,2%. Снижение стоимости квартир на рынке вторичного жилья продолжалось и в остальных городах региона. Сокращения на работе или полная ее потеря и, как следствие, неплатежеспособность неизменно вели к понижению спроса на жилье и уменьшению подачи заявок на ипотечные кредиты. Также на рынок недвижимости повлияла и политика банков, которые или полностью прекратили ипотечное кредитование или существенно увеличили процентные ставки, сделав займы абсолютно недоступными для большей доли населения. Не помогло даже весомое прекращение строительства в первичном секторе, и цены на вторичное жилье продолжали падать. И в марте 2009 г. стоимость квадратного метра в Пятигорске составила 50 918 руб., в то время как в остальных городах цена была ниже почти на целый десяток. Так в Ессентуках она понизилась до 42 037 руб. за квадратный метр, а такой же показатель в Минеральных Водах была равен 36 756 руб.

Однако как показала практика – весеннее снижение цен было только началом обвала рынка. И, несмотря на восстановление кредитования в ряде банков, ставки в них также остались существенными, и падение цен продолжалось высокими темпами. Так, Ессентуки начали апрель со стабилизирующегося коэффициента падения в 0,08% относительно мартовского показателя, но уже к июню цена упала до 39 940 тыс. руб. за квадратный метр, что на 12% меньше докризисной октябрьской стоимости. В приблизительно одинаковом положении оказались Минеральные Воды и Пятигорск, к июню месяцу в которых цена за квадратный метр упала относительной майской на 2,51% и 2,32% соответственно. Такому снижению еще и способствовало начала низкого сезона на рынке недвижимости, когда спрос на жилье ежегодно падает, снижая и стоимость квадратных метров во вторичном секторе.

И падение цен продолжилось и в третьей декаде 2009 г. И если в начале лета стоимость вторичных квартир в Минеральных Водах составляла 34 137 руб. за квадратный метр площади, то к началу осени цена упала еще на 2 000 руб. Сравнивая стоимость недвижимости с аналогичными показателями за 2008 г., можно сделать вывод, что квадратный метр в городе подешевел на 9 112 руб. И это рекордная цифра для региона КМВ, который всегда отличался завидным ростом цен на вторичное жилье. Также заметно подешевело жилье за год и в Пятигорске и Ессентуках, квартиры в которых среди прочих курортов КМВ всегда были востребованы населением. Так квадратный метр вторички в Пятигорске упал на 10 238 руб., а вот Ессентуки «подешевели» меньше всех – всего лишь на 7 384 руб. Такой разброс цен объясняется тем, что цены на квартиры в Пятигорске всегда были несколько завышены из-за высокого спроса, а кризис заставил собственников понизить цены до стоимости, близкой к рыночной. А курорт Ессентуки продолжает активно застраиваться даже в непростой экономической ситуации, что удерживает повышение цен на вторичное жилье.

Однако, несмотря на продолжающееся понижение среднего показателя — индекса недвижимости ( цены за квадратный метр), ценовой диапазон в городах по-прежнему остается широким. И в Пятигорске можно встретить предложения о продаже квартир, стоимостью в 55-70 тыс. руб. за квадратный метр. И доля такой жилой недвижимости на рынке вторичного жилья составляет более 11%, в то время как в Ессентуках на такие цены приходится менее 5% всего жилья. А вот в Минеральных Водах этот показатель и вовсе равен нулю.

Таким образом, с началом мирового кризиса в регионе КМВ началось резкое падение цен на недвижимость вторичного жилья. Такая ситуация продолжается вплоть до сегодняшних дней, и по мнению аналитиков, стабильность в данный сектор экономики КМВ вернется еще не скоро.

источник

Интеграция рынка коммерческой недвижимости в процессы региональной кластеризации (на примере региона Кавказских Минеральных Вод)

Составляющие кластера Инфраструктура кластера

Рис. 2. Структурно-функциональная модель туристско-рекреационного кластера на территории КМВ (Авторская разработка)

Двойственная роль рынка недвижимости в процессе кластеризации (как элемента структуры кластера и как инфраструктурной компоненты) объясняется, главным образом, структурой самого кластера. В каждом кластере выделяются объекты следующих типов: «ядро» — объекты, вокруг которых группируется кластер, выполняющие основной вид деятельности, позиционирующие кластер; «дополняющие» — объекты, деятельность которых напрямую обеспечивает функционирование объектов «ядра», например, рынок коммерческой недвижимости, который обеспечивает «ядро» торговыми, офисными, складскими, гостиничными площадями для осуществления основных функций организаций «ядра»; «обслуживающие» — объекты, наличие которых обязательно, но деятельность которых напрямую не связана с функционированием объектов «ядра», например, рынок коммерческой недвижимости в качестве поставщика торговых площадей, где работники «ядра» могут приобретать продукты питания и проч.; «вспомогательные» — наличие которых желательно, но не обязательно для функционирования других объектов кластера.

Развитая обеспечивающая инфраструктура

Особая экономическая зона

Высокая концентрация торговых предприятий

Федеральные и местные автомобильные дороги

Крупнейший оптово-розничный рынок

Международный аэропорт, железнодорожный узел

Объекты торговой и логистической недвижимости

Торговые и логистические комплексы

Составляющие кластера Инфраструктура кластера

Рис. 3. Структурно-функциональная модель торгово-логистического кластера региона КМВ (Авторская разработка)

Во второй главе «Кавказские Минеральные Воды как объект кластеризации: роль рынка недвижимости в процессе реализации концепции кластерного развития региона » — проведен анализ уровня социально-экономического и инновационно-инвестиционного развития КМВ с учетом ключевой роли кластерных структур, осуществлено исследование рынка коммерческой недвижимости КМВ с точки зрения кластерного подхода.

Поскольку рынок коммерческой недвижимости является одновременно элементом структуры и инфраструктуры торгово-логистического и рекреационного кластеров региона КМВ, особое значение имеет эффективность анализа и мониторинга рынка, качественной и количественной оценки его текущего состояния и перспектив развития в составе кластера. В данном контексте автором проведена комплексная оценка ситуации на рынке коммерческой недвижимости в торгово-логистическом и гостиничном сегментах, которые являются основой для формирования профильных кластеров в регионе КМВ на примере города Пятигорска. В частности, торгово-развлекательные центры города Пятигорска предложено рассматривать в качестве элементов структуры торгово-логистического кластера КМВ, так как они являются значимыми не только на уровне данного муниципального образования, но и в региональном масштабе, позволяют привлечь на территорию КМВ дополнительные инвестиции для ее развития, а также новые организации, работающие в сфере торговли, что в последующем обеспечит рост ВРП, числа рабочих мест, доходов населения и т.п. за счет появления синергетического эффекта на региональном уровне.

Соотношение арендных ставок в объектах торговой инфраструктуры г.Пятигорска представлено на рис. 4.

Рис. 4. Соотношение арендных ставок в различных современных

объектах торговой инфраструктуры г. Пятигорска в 2010 г. (руб.)*

*Рассчитано автором с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

Как видно на рис. 4, максимальная арендная ставка отмечена в ТРЦ площадью 7000 м 2 (без названия), а также в ТЦ «Меркурий», а минимальная ставка аренды наблюдалась ТРЦ площадью 7000 м 2 (без названия) и в торгово-офисном центре на пересечении 8-й и 5-й линиях. Таким образом, при одинаковом проценте наполняемости ТРЦ с наибольшими арендными ставками являются более прибыльными, а значит, и в рамках функционирования кластера эффект от их включения в его структуру будет наибольшим.

Общий анализ цен аренды и продажи коммерческой недвижимости, проведенный автором в рамках исследования, показал, что цены на различные ее виды соотносятся между собой следующим образом (рис.5).

Рис. 5. Цены продажи различных видов коммерческой недвижимости в современных объектах в г. Пятигорске в 2010 г.*

*Авторское обобщение с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

Как видно на рис.5, наибольшая цена продажи 1 м 2 была зафиксирована в сегменте торговых площадей, что в полной мере отражает общероссийские тенденции, а наименьшая цена – в сегменте складской недвижимости, что, главным образом, объясняется несоответствием значительной части складских помещений уровню современных требований, а также практически полным отсутствием логистической инфраструктуры.

Анализ арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости полностью дублирует результаты анализа цен продаж. При этом арендные ставки в торговых помещениях превышают аналогичный показатель в складском сегменте более чем в 9 раз, а разница между ставкой на офисные и торговые помещения не превышает 120 руб.(рис.6).

Рис. 6. Цены аренды различных видов коммерческой недвижимости в современных объектах г. Пятигорска в 2010 г.*

*Рассчитано автором с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

В контексте моделирования рекреационного кластера было выявлено, что в регионе КМВ насчитывается порядка 30 туркомплексов, гостиниц и мотелей, имеющих собственную материальную базу на 3530 мест. При этом обеспеченность населения гостиничными номерами составляет 3-4 места на 1000 человек. Заполняемость объектов гостиничного комплекса составляет 50-60% во внесезонные для отдыха месяцы и 90-100% в сезон отдыха.

В силу того, что большинство из существующих сейчас рекреационных объектов сложно отнести к сегменту высококачественных современных гостиничных площадей, санаторно-курортный потенциал КМВ на сегодняшний день нельзя назвать высоким. Для того, чтобы данные объекты гостиничной инфраструктуры смогли составить структуру будущего рекреационного кластера, прежде всего, необходимо провести их полную модернизацию, строительство новых современных объектов, а также расширить спектр предоставляемых ими санаторно-курортных услуг.

Согласно стратегическим задачам администрации региона, к 2020 г. КМВ станет мегаполисом с 1 млн. жителей (количество жителей ограничено ассимиляционной емкостью окружающей среды и невысоким естественным приростом населения). Основными направлениями развития рекреационного кластера КМВ в разрезе количественного и качественного развития объектов, составляющих его структуру, с одной стороны, и инфраструктуру, с другой, — станут:

— реконструкция и модернизация объектов санаторно-курортного и гостиничного комплекса, организация и развитие новых типов курортов, обеспечивающих диверсификацию и повышение качества услуг по профилактике, оздоровлению и лечению;

— строительство новых санаторно-курортных и современных туристических объектов и увеличение к 2020 г. коечной емкости комплекса до 50,4 тыс. мест.

Помимо наличия гостиничных объектов, необходимым условием функционирования рекреационного кластера на территории КМВ является наличие современных лечебно-диагностических и бальнеологических центров, санаториев, клиник современных технологий, детских оздоровительных центров, спортивно-оздоровительных и реабилитационных комплексов, горнолыжных курортов, объектов экстремального туризма, конгресс-отелей, выставочных центров, парков аттракционов, аквапарков, этнопарков и обсерваторий, что также вписывается в предложенную автором модель кластерного развития КМВ.

Как показывают расчеты, строительство новых торговых, логистических туристических и рекреационных комплексов будет иметь значимый для региона социально-экономический эффект. Предположительно, в данных сегментах будут созданы тысячи новых рабочих мест, повысится уровень развития инфраструктуры региона, улучшится состояние автомобильных дорог. Поскольку предприятия особой экономической зоны в обязательном порядке будут регистрироваться в местных налоговых органах, это послужит необходимым условием для пополнения муниципальных бюджетов региона. Таким образом, эффект от реализации кластерной модели развития КМВ будет положительным для всех участников территориальных кластеров, а также распространится на все направления процесса модернизации социально-экономической системы региона.

В третьей главе «Информационно-коммуникационное и математическое обеспечение процесса кластеризации региона Кавказских Минеральных Вод» — предложены и верифицированы на эмпирическом материале КМВ подходы и технологии информационного обеспечения стратегического планирования кластерного развития территории, включая управление рынком коммерческой недвижимости; рассмотрены, доработаны и апробированы модели анализа рынка коммерческой недвижимости региона.

В контексте формирования единого информационного пространства КМВ с целью создания условий для эффективного решения задачи согласования интересов администрации, инвесторов, хозяйствующих субъектов — потенциальных участников территориального кластера, а также стимулирования процесса кластерного развития региона КМВ, необходимо формирование информационной инфраструктуры, ориентированной на активную пропаганду отдыха и торговли в регионе; продвижение санаторно-курортных услуг; непрерывный экологический мониторинг состояния природно-климатических условий КМВ; совершенствование системы массового лечебно-оздоровительного отдыха населения; повышение качества оказываемых услуг; развитие санаторно-курортных учреждений за счет активного поиска и привлечения инвесторов.

В работе автором обоснована необходимость и предложены альтернативные варианты создания специальных организационных и коммуникационных элементов в системе информационного обеспечения кластерного развития региона КМВ, которые выполняют следующие функции: создание, анализ и обновление баз данных нормативно-правового регулирования формирования и функционирования рекреационного и торгово-логистического кластеров; сбор, обработка и анализ информации маркетингового характера о деятельности санаторно-курортного и торгово-логистического комплексов КМВ; бронирования санаторно-курортных услуг и информационного обеспечения потребителей санаторно-курортных услуг КМВ и др., и которые представлены в рамках единой информационной базы данных, интегрирующей информационные потоки всех санаторно-курортных учреждений КМВ.

В соответствии с выявленной ролью объектов коммерческой недвижимости в процессе создания и развития территориальных кластеров, показано, что одной из приоритетных задач информационного обеспечения кластерного развития территории является информатизация рынка недвижимости и интеграция подсистемы мониторинга данной информации в систему управления процессами региональной кластеризации.

Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой рынок, динамично растет, что выражается не только в постоянном расширении, увеличении его емкости и потенциала, приходе новых участников, появлении новых профессий и организаций: рост имеет также качественный характер, заключающийся в повышении качества предоставляемых услуг на рынке и совершенствовании механизмов взаимодействия его участников, появлении новых форм работы (в т.ч. с помощью Интернет-технологий) и т.д.

Реальной практикой развития рынков недвижимости разных уровней тестируется тот факт, что в ближайшем будущем наиболее распространенной формой информационного взаимодействия их участников станут Единые мультилистинговые системы (ЕМЛС), которые создаются в рамках некоторой территории (города, региона, страны) и представляют собой единые базы данных по существующим на ней объектам недвижимости. ЕМЛС (рис. 7) как территориальная закрытая профессиональная информационная система является многоуровневой распределённой системой с иерархическим управлением по вертикали и горизонтали. ЕМЛС имеет достаточно сложную структуру, несмотря на небольшое количество функционально взаимосвязанных частей, и представляет собой одну из наиболее эффективных форм взаимодействия телекоммуникационной и информационной компонент процесса кластеризации на территориальном уровне.

Поставщики информации Информационные потоки Потребители информации

Продавцы недвижимости (собственники и их представители)

Покупатели и арендаторы недвижимости на межрегиональном рынке (частные лица, агентства недвижимости, ведомства)

Покупатели и арендаторы недвижимости на межрегиональном рынке (частные лица, агентства недвижимости, юридические лица, ведомства)

Инвестиционные компании, кредитные учреждения, ипотечные агентства и банки, организации строительного комплекса, иные коммерческие структуры,

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная система технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости

Федеральные органы, ответственные за разработку и реализацию госпрограмм (Госстрой, МО, МЧС, Минфедерации и др.), кластеры

Единая база данных объектов коммерческой недвижимости территории

Федеральные, региональные, муниципальные органы, ответственные за разработку и реализацию жилищной политики и застройку территорий

Регистр строящихся и введенных в строй объектов

Федеральные органы, ответственные за разработку и реализацию миграционной политики

Государственный Земельный кадастр

Федеральные, региональные органы, ответственные за разработку и реализацию инвестиционной политики

Базы данных статорганов, правовых систем, учреждений и организаций, интернет-ресурсов, СМИ

Федеральные, региональные, муниципальные органы, ответственные за разработку и реализацию налоговой политики

Рис. 7. Внешние связи единой мультилистинговой системы рынка

коммерческой недвижимости региона – объекта кластеризации (Авторская разработка)

В этой связи в процессе управления развитием территориальных кластеров указанного типа важен объективный анализ и прогноз основных показателей рынка недвижимости в целях создания планов и стратегий развития самих кластеров, динамики изменения основных характеристик и показателей рынка, определения приоритетных направлений функционирования кластера, разработки гибкой социально-экономической и налоговой политики региона. Авторская версия структурно-функциональной модели анализа рынка коммерческой недвижимости региона в контексте кластеризации представлена на рис. 8.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Анализ доступности, ликвидности и инвестиционной привлекательности объектов

Анализ эффективности инвестиций

Типизация объектов недвижимости

Состав и состояние жилфонда

Демография, обеспеченность жильем

Влияние параметров на цену

Приватизированный и новый фонд

Прогноз цен на объекты инвестиций

Влияние расположения на цену

Законодательная и нормативная база

Доходы, потребность и спрос

Оперативная оценка стоимости

Корпоративная и банковская деятельность

Оперативная оценка доступности

Оценка ликвидности, инвестиционной привлекательности

Экономическая и макроэкономическая ситуация

Экономическая ситуация, этап функционирования кластера

Прогнозирование состояния рынка

Прогнозирование доступности и ликвидности

Прогнозирование эффективности инвестиций

Оценка объема инвестиций в рынок недвижимости

Доля новых объектов в общем объеме предложения

Состояния рынка ипотечных услуг

Показатели инвестиционной привлекательности

Структура инвестиций на рынке недвижимости

Качественные и количественные показатели эффективности функционирования объектов в рамках кластера

Прогноз динамики объема инвестиций

Рис. 8. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости региона в контексте процесса кластеризации (Авторская разработка)

Результаты расчетов на основе использования динамической модели рынка недвижимости представлены на рис. 9.

Рис. 9. Динамика средней удельной цены предложения 1 м 2

торговых площадей в целом по г. Пятигорску за 2010 г.(руб.)*

*Рассчитано автором с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

Пространственная модель анализа рынка коммерческой недвижимости необходима для сравнения ценовой ситуации, сложившейся в различных районах города Пятигорска (рис.10).

Рис. 10. Средние цены предложения 1 м 2 торговой недвижимости в различных районах г. Пятигорска в 2010 г. (руб.)*

*Рассчитано автором с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

В соответствии с авторской позицией, задача строгого методологического обеспечении анализа рынка недвижимости как экономико-математического алгоритма с целью получения корректных статистически достоверных результатов является актуальной и особо значимой в условиях кластеризации экономики мезоуровня. Теоретически обоснована целесообразность дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ) процесса анализа рынка недвижимости кластерной системы для выявления сильных и слабых сторон отдельных элементов рынка как компонентов структуры кластера.

Сущность предложенной методологии анализа рынка недвижимости состоит в сборе документированной информации об объектах рынка; разделении объектов на однородные группы (выборки) по качеству, местоположению, размерам и другим признакам, в том числе принадлежностью к какому-либо кластеру; определении статистических характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических моделей с дискретным шагом.

Эти результаты могут использоваться в качестве исходных данных для формирования модели кластера, расчета основных показателей его функционирования в динамике, а также для сравнительного анализа эффективности нескольких кластерных структур.

Результаты использования автором данного инструментария для оценки рынка коммерческой недвижимости региона КМВ приведены в таблице, из которой видно, что на сегодняшний день торговые объекты, расположенные в центре города Пятигорска являются более предпочтительными для включения их в кластер, так как для них характерна высокая степень наполняемости, постоянный спрос, а анализ динамики цен говорит о положительной тенденции, что является показателем растущей инвестиционной привлекательности торговых объектов в том или ином районе города.

Фрагмент дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка торговой недвижимости г.Пятигорска*

источник

Сообщаем вам о предстоящем повышении цен на квартиры, расположенные в Жилом комплексе «Энергетик Сити» в г. Пятигорске по ул. Подстанционная 22 А и 22 Б.
Цены будут изменены в сторону повышения с 01 февраля 2017 года.
До 1 февраля 2017 года еще есть время успеть забронировать квартиру по более выгодной цене!
Ждем Вас в отделе продаж квартир Энергетик Сити по адресу: г. Пятигорск, ул. Подстанционная, д 22 Б.
Телефон отдела продаж: 8 (928) 355-43-35

Актуальная информация по ценам на квартиры размещена на сайте: http://homekmv.ru/gilie_kompleksi/67/

Уважаемые жители и гости г. Пятигорска и Кавказских минеральных Вод, спешим сообщить вам, о том, что утверждены цены на квартиры в жилом комплексе «Энергетик Сити» г. Пятигорск. Квартиры продаются со свидетельствами.

С ценами и планировками вы можете ознакомиться, перейдя по ссылке: http://homekmv.ru/gilie_kompleksi/67/

Количество квартир ограничено. По всем вопросам, обращайтесь по телефонам отдела продаж собственника квартир ПАО Банк «Возрождение» в Пятигорске:
☎ 8 (928) 355-43-35
☎ 8 (928) 631-78-61

Невероятная новость для жителей Пятигорска и КМВ, а также всех желающих купить ликвидную недвижимость в жилом комплексе бизнес-класса города-курорта Пятигорска

На сегодняшний день в условиях экономической нестабильности самое выгодное сохранение и приумножение денежных средств — это недвижимость.

Существует всего несколько основных правил инвестирования в недвижимость:

Правило № 1. Местоположение! Location. Недвижимость должна находиться в хорошем районе с развитой инфраструктурой!

Правило № 2. Цена. При инвестировании в недвижимость нужно покупать ее по цене ниже рынка. Такое бывает редко, но настоящие инвесторы ищут именно таких предложений!

Правило № 3. Ликвидность. Вы всегда сможете быстро продать Вашу.

Юлия Кривошапко Источник: Российская газета 12.01.2016 Квартиры и дома подешевеют еще больше
Цены на жилье в России в этом году продолжат ползти вниз. На столичном рынке, который задает тон всей стране, квартиры в новостройках могут подешеветь на 10 процентов.
На вторичном рынке эксперты «РГ» прогнозируют еще более заметное снижение — в пределах 10-15 процентов. Здесь своих покупателей находят всего 20-25 процентов квартир, и то обычно со значительным дисконтом от первоначальной стоимости. За 2015 год цены, по данным «ИРН-Консалтинг», снизились почти на 15 процентов.

Средний уровень стоимости квадратных метров в новостройках просел примерно на 8 процентов. В этом сегменте новые объемы.

Источник: Realty.dmir.ru 01.03.2016 Состоятельные россияне в полной растерянности. Как сохранить накопления в условиях нестабильной экономики? Проведем анализ трех наиболее популярных видов сохранения капитала.

Валюта
Если хранить сбережения в деньгах – то в каких денежных единицах? Рубль день ото дня слабеет, доллар и евро – растут, а депутаты Госдумы то и дело выносят на повестку дня проекты, предполагающие ввод ограничений оборота и хранения американских долларов (а заодно – евро, йен, фунтов стерлингов) на территории РФ. Впрочем, принятие такого проекта весьма сомнительно – слишком велики будут последствия у столь радикальной меры.

Таким образом, сбережение денег в иностранной валюте поможет сохранить.

5 изменений в ЖКХ, вступивших в силу в этом году
Павел Чернышов 25.01.2016, 11:59

В этом году вступает в силу целый ряд законов, касающихся сферы ЖКХ. Большинство из них направлены на усиление платежной дисциплины, повышаются пени, вводятся дополнительные штрафные санкции. «Газета.Ru» разобралась, что изменится для жильцов.
В этом году нас ожидает очередное плановое повышение тарифов ЖКХ. В октябре 2015 года правительством РФ утверждены индексы изменения размера платы с граждан за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2016 год. Для разных регионов устанавливается разный процент допустимого роста коммунальных платежей.
В 2016 году наибольшее допустимое повышение платежей за ЖКХ.

Павел Чернышов Источник: Газета.Ru 03.02.2016
Несмотря на то что большинство банков сейчас говорят об ипотечных ставках в пределах 13%, реальный размер платежей может быть значительно выше. В кредит закладываются все риски, дополнительные банковские комиссии и расходы на страховку. «Газета.Ru» разобралась, что может повлиять на размер платежей.

Фойе банков сотрясают протесты валютных ипотечников, однако граждане продолжают оформлять кредиты. Существует несколько базовых правил, которые позволяют минимизировать риски. Кредит должен быть в той валюте, в которой заемщик повышает основной доход, а ежемесячный платеж должен быть не больше, чем 30% от размеров дохода. Так можно сохранить привычный уровень жизни и создать «подушку безопасности» на.

Источник: NEWSru.com 03.02.2016
Законопроект об уточнении условий освобождения молодых семей, имеющих двух и более детей, от обложения НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества внесен в Госдуму, следует из электронной базы данных нижней палаты парламента.

Такие семьи будут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья, находившегося в их собственности не менее трех лет. «Законопроект позволит существенно улучшить демографическую ситуацию и снизить напряжение в обществе», — считает автор документа, депутат Александр Агеев («Справедливая Россия»).

Сейчас доходы, получаемые гражданами от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии нахождения такого объекта в их собственности в течение минимального предельного срока владения недвижимостью имущества и.

источник

Рынок многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в городах КМВ характеризуется низким уровнем развития. Число строительных компаний невелико, ровно как и число крупных проектов. Количество сделок также немногочисленно. Цены демонстрируют умеренный рост, но при этом сохраняются на сравнительно низком уровне.

По состоянию на 2 квартал 2015 г. в городах КМВ в стадии строительства находится 34 жилых комплекса. В общей сложности в их рамках возводится 5 030 квартир общей площадью 321 358 кв. м.

На рынке осуществляет деятельность 20 строительных компаний, а также несколько частных застройщиков. Масштаб деятельности основной массы игроков ограничен одним городом. Федеральные компании на рынке не представлены.

Треть строящегося жилья в регионе КМВ приходится всего на три компании. Крупнейшим игроком на сегодняшний день является ЗАО «Контур-строй-трест» (13,0% в совокупном объеме МЖС). Компания осуществляет строительство жилого комплекса «Серебряная панорама» в г. Пятигорск. На втором месте находится СК «Еврострой-1» (10,4%), которая возводит стазу два жилых комплекса в г. Ессентуки — «Энгельса» и «Шмидта». ООО «Крован-КМВ» является третьей по объему находящегося в строительстве жилья (9,9%). В Пятигорске компания возводит ЖК «Кругозор» и дом на пересечении улиц Нежнова и Оранжерейная, в Ессентуках — комплекс по ул. Октябрьская, 1.

Практически весь объем возводимого МЖС в городах КМВ приходится на доступное жилье. В частности, в сегменте эконом-класса возводится 60% площадей. Наиболее крупными проектами являются ЖК «Вишневый сад» в Железноводске (ООО «Неруд Зольское»), ЖК «Молодежный» в ст. Ессентукская (ООО «Эверест»), мкрн. «Солнечный» в Ессентуках (ООО «Капитал»), мкрн. «Прибрежный» в Ессентуках (ООО «СК «Стройвиктория»).

К среднему классу относится 37% возводимого МЖС. Из числа проектов стоит выделить ЖК «Серебряные ключи» (ООО «ПМК СтройСоюз») и «Серебряная панорама» (ЗАО «Контур-строй-трест») в Пятигорске, ЖК «Курортный» (ООО «СК «Стройвиктория»), ЖК на ул. Орджоникидзе, 84 (СК «Стройинвест») и ул. Октябрьская (ООО «Крован-КМВ») в Ессентуках.

Качественный сегмент формирует два объекта бизнес-класса: ЖК «Кругозор» (ООО «Крован-КМВ», г. Пятигорск) и дома на ул. Интернациональная (ООО «СК «Стройвиктория», г. Ессентуки).

Среди городов КМВ абсолютным лидером в отношении девелоперской активности на сегодняшний день выступает г. Ессентуки. Здесь ведется строительство 19 жилых комплексов, которые формируют 61% возводимого МЖС. Основная часть объектов относится к эконом-классу (около 3/4 всего строящегося жилья в городе). Второе место по объему строящегося жилья с существенным отрывом занимает г. Пятигорск (17% в общем объеме МЖС, 4 жилых комплекса), третье — г. Минеральные Воды (14%, 6 жилых комплекса). Доля остальных городов не превышает 5%.

Средняя площадь квартир в строящихся объектах городов КМВ составляет 64 кв. м. Данное значение оценивается как высокое и является следствием преобладания просторных планировочных решений в рамках всех типов квартир, а также высокой доли квартир с двумя и более комнат. В частности, доля 1-комн. квартир составляет 48%, а их площадь преимущественно находятся в диапазоне от 40 до 47 кв. м. Формат студий (1-комн. квартиры с кухней-нишей) на рынке практически не представлен. Для сравнения, в г. Краснодар доля 1-комн. (в т. ч. студий) в общем объеме возводимых квартир составляет 63%, а их средняя площадь варьируется от 35 до 44 кв. м.

Однако стоит отметить, что на рынке присутствуют проекты с компактными планировочными решениями. Например, ЖК «Вишневый сад» (квартиры от 31 кв. м), мкрн. «Солнечный» (от 32 кв. м), ЖК «Курортный» (от 35 кв. м), ЖК «Новосел (от 36 кв. м), мкрн. «Прибрежный» (от 35 кв. м) и некоторые другие.

По состоянию на 2 кв. 2015 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС городов КМВ составляет 34 272 руб. Продажи ведутся в 36 объектах, строительство четырех из которых завершено (ЖК «Энергетик Сити» в Пятигорске, ЖК «КрасноСолнышко» в Кисловодске, дом на ул. Губина в ст. Ессентукская, дом на ул. 6 Коммунаров в Ессентуках).

Минимальную среднюю цену 1 кв. м имеет вторая очередь ЖК «Энгельса» в Ессентуках — 24 000 руб., максимальную — 61 800 руб. — сданный ЖК бизнес-класса «Красно Солнышко» в Кисловодске.

Средний бюджет покупки квартиры в городах КМВ составляет около 2,2 млн. руб., в том числе в эконом-классе 1,8 млн. руб., в среднем классе — 2,5 млн. руб., в бизнес-классе — 5,0 млн. руб. Стоимость большинства 1 комн. квартир эконом-класса (наиболее доступное и востребованное предложение) варьируется в диапазоне от 1,1 до 1,4 млн. руб. Однако есть и более доступные предложения. Например, в мкрн. «Солнечный» (г. Ессентуки») цены на однокомнатные квартиры начинаются от 0,9 млн. руб., в ЖК «Вишневый сад» (г. Железноводск) — от 1,0 млн. руб. Низкая стоимость приобретения квартир достигается в данных жилых комплексах за счет компактных планировочных решений, а в «Солнечном» еще и за счет сравнительно низкой стоимости 1 кв. м (на отчетную дату она составляет 27 000 руб.).

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м объектов среднего класса составляет 36 445 руб., что на 24% выше, значения в эконом-классе — 29 344. В качественном сегменте (бизнес-класс) среднее значение цены составляет 59 382 руб.

Самый высокий уровень цен на КМВ традиционно имеют объекты г. Кисловодск, что обусловлено престижностью этого курорта и ограниченностью предложения в нем. На сегодняшний день в городе отсутствуют строящиеся объекты, однако продолжается продажа сданного в 2014 г. ЖК бизнес-класса «Красно Солнышко».

Второе место по уровню цен уверенно занимает Пятигорск, где продажи открыты в трех объектах среднего класса (ЖК «Энергетик Сити», «Серебряная панорама» и «Серебряные ключи») и одном объекте бизнес-класса (ЖК «Кругозор»). За ним следует Железноводск, предложение которого формирует исключительно эконом-класс, при этом два из трех объектов, в которых открыты продажи, расположены в п. Иноземцево.

В Минеральных Водах средний уровень цен на 9% ниже среднего значения по городам КМВ, продажи открыты в домах эконом– и среднего класса. В городах Лермонтов и Георгиевск средневзвешенная стоимость 1 кв. м формируется единичным предложением.

В Ессентуках первичный рынок представлен наибольшим среди городов КМВ предложением. На сегодняшний день продажи открыты в 20 объектах. Стоит отметить, что уровень цен на новостройки среднего и бизнес- классов в г-к. Ессентуки сравнимы с Пятигорскими и составляют 34 676 и 55 833 руб./кв. м соответственно. Однако за счет того, что среди объектов преобладает эконом-класс (к ним относятся в том числе мкрн. «Солнечный» и «Прибрежный», ЖК «Радужный», «Молодежный», «Шмидта» и др.), средние цены на жилье в Ессентуках являются одними из самых низких на КМВ.

По оценкам компании MACON Realty Group, в 2014 г. на первичном рынке МЖС городов КМВ в общей сложности было совершено около 3,3 тыс. сделок. По сравнению с прошлым 2013 г. объем спроса вырос несущественно — всего на 1,4 %. Однако важно отметить, что и прирост предложения был минимален в течение года. Крупные проекты, в частности «Вишневый сад» и «Прибрежный», открыли продажи только к концу года, и, соответственно, не успели оказать существенного влияния на рынок.

Показатель активности спроса в городах КМВ характеризуется достаточно низким уровнем, являясь во-многом следствием низкой девелоперской активности. По итогам 2014 г. на каждые 1 000 человек постоянного населения городов КМВ пришлось менее 5 сделок на первичном рынке МЖС. Учитывая сравнительно низкую обеспеченность жилым фондом, города КМВ имеют потенциал для роста покупательской активности.

В начале 2015 г. рынок столкнулся с падением спроса по отношению к концу 2014 г. Замедление было вызвано ужесточением условий ипотечного кредитования и сокращением реальных доходов населения на фоне роста цен на продовольственные товары.

В большинстве объектов первичного рынка МЖС городов КМВ темп продаж не превышает 10 ед./мес. Однако низкое абсолютное значение показателя во многом связано с малым размером реализуемых проектов, в то время как спрос на объекты оценивается как достаточно высокий. К наиболее значимым факторам спроса, оказывающим повышательное влияние на темпы продаж, относится масштаб проекта, цены реализации. Также играют роль известность застройщика и проекта, стадия строительства. Среди городов наиболее привлекательны Пятигорск, Ессентуки и Кисловодск.

Текущая ситуация на рынке многоэтажного жилищного строительства городов КМВ характеризуется низкой девелоперской активностью. Число проектов немногочисленно, преобладают небольшие жилые комплексы и точечные объекты. Комплексный формат застройки не получил распространения.

Конкуренция среди застройщиков является низкой. Деятельность большинства компаний не выходит за пределы одного города, а зачастую и одного проекта. Крупные федеральные игроки не рассматривают данный рынок. В целом рынок характеризуется низким уровнем профессионализма, что находит отражение в плохой организации отделов продаж и системы продвижения большинства проектов.

Девелоперская активность в городах КМВ распределена неравномерно. Абсолютным лидером по объему возводимого жилья на сегодняшний день является г. Ессентуки. На его территории строится 19 жилых комплексов или 61% всего объема МЖС. В остальных городах число проектов единично.

Количество сделок на первичном рынке МЖС городов КМВ сравнительно невелико, что во-многом обусловлено ограниченным числом новостроек. Значительная часть спроса реализуется на вторичном рынке, в рамках которого выбор квартир шире и по цене, и по месту расположения.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС городов КМВ составляет 34 272 руб., что является достаточно низким значением. Однако цены разнятся в зависимости от города. Наибольшее значение они имеют в наиболее привлекательных городах — Кисловодске и Пятигорске

По нашим оценкам, кардинальных изменений на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства городов КМВ в ближайшие годы не произойдет. Предложение будут по-прежнему формировать проекты местных компаний, объем строительства существенно не изменится, а цены будут демонстрировать умеренный рост в пределах 3-4% в год.

источник

Рынок недвижимости Кисловодска – мнение эксперта

Одно время на недвижимость в Кисловодске возник большой спрос. Квартиры и дома раскупали, как горячие пирожки. Особенно жители мегаполисов, желающие быть поближе к курорту. Затем ажиотаж вокруг квадратных метров заметно поутих. Насколько востребовано жилье в Кисловодске сейчас, есть ли достойный выбор и как развивается эта отрасль, мы решили узнать у специалиста — директора агентства недвижимости «КМВ – Реал», Алексея Кузьминского.

— Алексей Викторович, какие услуги предоставляет клиентам Ваше агентство, как давно оно работает?

— Агентство работает с 2000 года, в 2004 году была проведена его реорганизация. Продаем недвижимость по КМВ, в Ставрополе, Москве, Ростове, Испании и Турции. Занимаемся всеми операциями и сделками по жилой и коммерческой недвижимости: купля, продажа, обмен, аренда. Также проводим ремонтно – строительные работы. Подобрана большая база объектов, их около 2000. C 2002 года у нас свой сайт http://kmvreal.ru.

— Какие объекты пользуются спросом в Кисловодске, а какие – не очень?

— Неплохо продаются квартиры в новостройках, хуже – дома и так называемый вторичный рынок жилья – квартиры, которые по каким — то причинам продают или меняют хозяева. Но общее количество продаж по сравнению с тем, что было около 5 лет назад, снизилось.

— А что происходит с ценами на кисловодское жилье? Они тоже снизились?

— Снижение цен началось с 2010 года. В прошлом году это падение замедлилось. И сейчас у нас держатся цены на уровне 2012 года, тогда как в соседних городах, Пятигорске и Ставрополе, они выросли. Однако, в Кисловодске цены все ещё самые высокие в крае.

— Каково процентное соотношение иногородних покупателей жилья и кисловодчан?

— Примерно 75-80% тех, кто приобретает сейчас жилье в Кисловодске – из других регионов России – из Ростова, Москвы, кавказских республик, с севера. Остальные – кисловодчане и жители КМВ. Причем приезжие в основном интересуются первичным рынком жилья – квартирами в новостройках, а жители нашего города — вторичным рынком.

— Поговорим о первичном рынке, о новостройках города. Как вы их охарактеризуете?

— Хорошие дома на улице Декабристов (рядом с санаторием «Россия»). Они 4-6 этажные, так как в этом районе строительство с большей этажностью запрещено. Заслуживают внимания кирпичные дома на улице Пятигорской, около санатория «Джинал» и ниже по этой же улице – многоэтажный дом с квартирами бизнес и эконом класса, по ценам не дороже чем на вторичном рынке жилья. Новый дом на улице Кирова, 33 хорош тем, что построен на сейсмостойком фундаменте, есть система регулировки тепла. Многих смущает близость железной дороги, но дом возвышается над ней и оснащен хорошей системой шумоизоляции — поездов и электричек не слышно. К недостаткам можно отнести разве что соседство с недостроенной и заброшенной уже много лет баней. Та же строительная фирма возводила и многоэтажный дом на перекрестке улиц Ленинградского и Островского. Тоже хороший дом, в нем есть автономное отопление, высокие потолки. Пристройка к дому на проспекте Победы 141 (во въездном районе) – девятиэтажка, выстроенная по советскому проекту- улучшенной планировки. А рядом с ней, на проспекте 147 – шестнадцатиэтажный дом из пенобетона, с хорошей планировкой, с квартирами бизнес и эконом класса, доступными ценами. На проспекте Победы, напротив автомобильной заправки, сейчас строится еще один большой многоэтажный дом. Говорить что-то о квартирах в нем рано. Дом на улице Широкой, 28 с хорошими квартирами, высокими потолками. Но продавались квартиры не быстро, может быть, дело в их цене. Строительство комплекса Грин – Парк сейчас заморожено.

Читайте также: Вода д дикси анализ воды

— Каковы Ваши прогнозы относительно рынка недвижимости в Кисловодске на ближайшие 5 лет? В каком направлении он будет развиваться?

— Скорее всего, новые многоэтажные дома будут возводиться. Места для них будут освобождаться за счет сноса ветхого и аварийного жилья, застройки пустырей. Так что в ближайшее пятилетие цены на новостройки вряд ли вырастут. Функционированию вторичного рынка жилья существенно мешает поправка в налоговом кодексе, внесенная десятилетие назад и так и не пересмотренная. Согласно этой поправке, если человек является собственником жилья менее трех лет и цена на жилье превышает миллион рублей, при продаже он обязан оплатить налог в размере 13% от стоимости продажи. При таких условиях люди просто не могут продать свое жилье за разумную цену.

— Агентств по недвижимости в Кисловодске множество. Как выбрать достойное и не нарваться на недобросовестную фирму?

— Лучше выбирать агентство, которое работает не менее трех лет – это гарантия того, что фирма, по крайней мере не «однодневка» и дорожит своей репутацией. Нужно собрать информацию об агентстве, подробно ознакомиться с его базой данных. Что касается выбора квартир – нужно обращать внимание на дом, в котором квартира находится, на фирму, его построившую. Смотреть, чтобы не было допущено каких-либо нарушений при строительстве, сопоставлять цены.

© 2000-2018 Агентство недвижимости «КМВ-Реал» — недвижимость в Кисловодске, Пятигорске, Ессентуках, Железноводске, на Кавказских Минеральных Водах, Ставрополе, Ростове-на-Дону. Квартиры, дома, участки, коттеджи, коммерческая недвижимость. Купля, продажа.
357700, Ставропольский край, г.Кисловодск, ул.Губина, 13

источник

НИКОЛАЙ СОТНИКОВ: РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПЯТИГОРСКА ОЖИВАЕТ

Сегодня мы познакомим наших читателей с тем, как обстоят дела на рынке недвижимости Пятигорска. Наш эксперт – Николай Николаевич Сотников, директор агентства недвижимости «Дом», вот уже 15 лет успешно оказывающего весь спектр услуг в сфере недвижимости жителям Пятигорска; и одновременно — президент Ставропольской Гильдии Риэлторов (СГР).

Справка.
Пятигорск (основан в 1780 году) — город-курорт в Ставропольском крае России, в курортном регионе Кавказских Минеральных Вод. C 19 января 2010 года является центром Северо-Кавказского федерального округа. Население города (без учёта входящих в состав населённых пунктов) — более 200 тысяч человек.
Пятигорск располагает разнообразными природными лечебными ресурсами. Из всех лечебных факторов наибольшее значение имеют его минеральные источники. Здесь их расположено около 40, они отличаются по химическому составу и температуре воды. На территории Пятигорска расположено большое количество санаториев.
(По материалам электронных СМИ).

— Николай Николаевич, что сейчас происходит на рынке недвижимости Пятигорска?

— Началось прогнозируемое стандартное сезонное затишье. Люди готовятся к отпускам, сделки идут вяло. При этом мы считаем, что пресловутое «дно кризиса» миновало.
В 2009 году, в разгар экономического спада, обороты сильно сбавились, цены во всех сегментах снизились на 30-40 %, количество сделок также упало в разы. Но, начиная с конца зимы этого года, рынок стал оживать. Цены стабилизировались, а в сегменте жилой недвижимости стоимостью до 2,5-3 миллионов рублей можно говорить об их небольшом росте. Большим спросом пользуются и различные коммерческие объекты. Сейчас по всем секторам рынка есть интересные предложения, покупатели имеют возможность выбора. Так что самое время приобретать недвижимость.
В целом рынок ровный, без резких колебаний. Что, собственно, риэлторам, и интересно. Нам тяжело приходится в период бурного роста или резкого падения. А когда ситуация стабильная, мы можем спокойно работать.

— Насколько влияет на рынок недвижимости Пятигорска то, что 19 января 2010 года город стал центром Северо-Кавказского федерального округа?

— Видимо, влияет, на как – пока сказать сложно. Когда Сочи выбрали столицей зимних Олимпийских Игр, там рынок недвижимости отреагировал быстро, цены поползли вверх. У нас в этом смысле больше вопросов, чем ответов. Пока еще однозначно нельзя сказать – хорошо это или плохо, что Пятигорск является столицей Северного Кавказа. Думаю, что если сейчас российское руководство примет правильные шаги и будет сформирована грамотная команда полпреда президента, то можно ожидать инвестиций, направленных на оздоровление общей экономической ситуации, у нас откроются большие перспективы. В том числе и для рынка недвижимости. Но, тем не менее, уже сейчас прослеживается интерес инвесторов. Так, у АН «Дом» в последнее время появились заказы на земельные участки под многоквартирные дома. Строительный бизнес начинает оживать.

— Сколько стоит сейчас квадратный метр в новостройке?

— Во время кризиса стоимость жилья на первичном рынке значительно снизилась – с 55-60 до 35-45 тысяч рублей за квадратный метр. В Ставрополе (краевой центр) и в Минеральных Водах (20 км от Пятигорска) – до 25 тысяч рублей за квадратный метр. Дома на этапе госкомиссии, квартиры без отделочных работ. Ненамного отличается и стоимость жилья на вторичном рынке – она выше на 5-10 %.

— Насколько велик объем предложений на вторичном рынке жилья?

— Большое предложение в сегменте двух и трехкомнатных квартир. А однокомнатные квартиры в дефиците. Особенно после того, как прошла акция в рамках федеральной программы по обеспечению жильем ветеранов войны — таких квартир практически на рынке не осталось.
Очень большим спросом пользуются квартиры повышенной комфортности. При этом говорить о наличии элитной недвижимости класса А в Пятигорске пока не приходится, если сравнивать с той же Москвой или Санкт-Петербургом. Но есть дома, которые построены недавно, там квартиры с комфортной современной планировкой. Они вызывают большой интерес.
А в целом рынок вторичного жилья представлен, главным образом, многоквартирными пятиэтажными домами 20-30-летней давности: с улучшенной планировкой, «хрущевками» и «брежневками». В плане этажности есть несколько девятиэтажек и пара шестнадцатиэтажных домов.

— Что происходит на рынке загородной недвижимости Пятигорска?

— Само понятие «загородная недвижимость» у нас отсутствует, поскольку загородные дома у нас расположены в черте города: примерно 50 % Пятигорска — это многоэтажная застройка, а другая половина – частный сектор.
Что касается стоимости частных домов, то полноценный коттедж площадью порядка 200 кв.м с участком в 7 соток стоит около 10 млн. рублей. Если это одноэтажный кирпичный дом площадью 120 кв.м, то 6-8 млн. рублей.

В наличии и более дешевые предложения. Дома, площадью 60-80 кв.м – от 2,5 до 4 млн. рублей.
В плане строительства коттеджей у нас набирает обороты так называемая «канадская технология». Ее себестоимость гораздо ниже традиционных методов строительства, поэтому цена коттеджа, построенного таким способом, площадью 200 кв.м, находится в пределах 3,5 млн. рублей. Но такой вид строительства пока только начал развиваться.

— Вы сказали, что в сегменте коммерческой недвижимости много предложений, что это за объекты?

— 80 % объектов – это складские и офисные помещения. Немало предлагается в аренду и на продажу кафе, гостиниц. Что касается санаторно-курортных учреждений (с другими коммерческими объектами все более-менее гладко, даже, если собственники проживают за границей), то мы в Пятигорске часто сталкиваемся с проблемой, когда собственники некоторых подобных объектов находятся за пределами региона, например, в Ростове, Пензе, Москве. Бывает, что санатории находятся в собственности общественных организаций (профсоюзов). Это затрудняет участие данной недвижимости в рыночном обороте.
Много в продаже земельных участков коммерческого назначения. Например, для строительства отеля сейчас можно подобрать землю в неплохом месте по сходной цене. В среднем по Пятигорску стоимость сотки с коммуникациями начинается от 500 тысяч рублей.

— И сколько таких соток нужно, чтобы начать свой бизнес?

— Бизнес можно начинать и на трех сотках. А его успешность зависит от совокупности факторов – какой проект планируется реализовать, где расположен участок, насколько развиты коммуникации. Две сотки могут быть в этом смысле рентабельнее двух гектаров.

— Как обстоят дела с ипотечным кредитованием?

— Основными поставщиками ипотечного продукта у нас являются Сбербанк, ВТБ 24, банк «Возрождение». По системе АИЖК кредитование у нас почти свернуто.
Условия выдачи кредитов примерно везде одинаковые: от 20 до 30 % первоначальный взнос, от 12 до 16 % годовых. Как правило, необходимо, чтобы у заемщика была официальная белая зарплата определенного уровня. Бывает, что заявляется справка о доходах по форме банка, но в таких случаях подход всегда индивидуальный. По нашим наблюдениям, в неделю выдаются один-два кредита. По меркам Пятигорска это неплохо, и означает, что данная услуга востребована. В 2009 году случаи выдачи ипотечных кредитов были просто единичны.

— Насколько развит рынок найма квартир в городе?

— В Пятигорске мощный санаторный сектор (на территории города расположено более двух десятков санаториев), поэтому данный сегмент развит слабо. В основном практикуется сдача квартир в аренду на месяц. Самая дешевая однокомнатная квартира на окраине (типа семейного общежития) стоит порядка 6 тысяч рублей в месяц, более или менее благоустроенная квартира недалеко от центра — от 10-15 тысяч рублей в месяц. Прибавьте к этим суммам еще и коммунальные расходы — 2-4 тысячи.
Есть и небольшой посуточный сектор аренды — от 500 до 1500 рублей в сутки. Для сравнения: пребывание в санатории, как правило, обходится порядка 2 тысяч рублей в сутки.
Если остановиться вообще негде, то можно забронировать номер в гостинице. Это не проблема. Существует несколько современных гостиничных комплексов, которые могут предложить соответствующий уровень комфорта.
Хотя особого наплыва отдыхающих мы не наблюдаем. Пятигорск – это центр местной деловой активности (в плане города-курорта более раскрученным брэндом является близлежащий Кисловодск). И найм жилья востребован, в основном, представителями бизнеса из прилегающих населенных пунктов Ставропольского края. Агентств, которые бы специализировались лишь на аренде жилья, у нас нет.

— Каким образом лучше арендовать квартиру?

— После кризиса много открытой информации появилось от самих собственников в печатных и электронных СМИ. Лучше договариваться заранее. Обычно на месте организуется встреча с владельцем квартиры, заключается договор найма, где прописываются все условия.

— Что вы можете сказать об игроках пятигорского рынка недвижимости?

— Есть и частные маклеры и агенты, работающие в режиме хоум-офис. Но тенденция такова, что постепенно большинство игроков рынка недвижимости склоняется к необходимости создания агентств, с офисом, с оформлением соответствующих договоров. Через них сегодня и проходит основная часть сделок. Агентства у нас в основном небольшие, в них работает от 2 до 5 сотрудников. Самое крупное насчитывает порядка двух десятков человек, в Пятигорске оно считается монстром. АН «Дом» — среднее по количеству – 10 агентов. Сейчас в Пятигорске около 50 агентств. До кризиса их было гораздо больше – примерно три сотни. Конечно, случается, что клиенты предпочитают работать с частником безо всякого оформления. Но это уже выбор самих клиентов.

— Встречаются ли у вас случаи мошенничества на рынке недвижимости?

— Фактов явного мошенничества у нас не так много. Город небольшой, и такие случаи быстро становятся известны – и правоохранительным органам, и общественности.

— Николай Николаевич, вы являетесь президентом Ставропольской Гильдии риэлторов (СГР). Какие основные задачи решает сейчас Гильдия?

— В прошлом году мы провели шестую конференцию Юга России, традиционное ежегодное мероприятие, которое проходит в Краснодаре, Ростове или Ставрополе, и куда съезжаются риэлторы Южного федерального округа. Сейчас оптимизируем свою работу, строим планы на расширение.

— Вы готовитесь к переходу к СРО?

— Фактически у нас саморегулируемая организация в виде Гильдии уже есть. Свои ценности и стандарты мы активно пропагандируем. Призываем своих коллег включаться в создание цивилизованного рынка недвижимости. Кризис пошел нам на пользу, произошла чистка рядов. Сейчас в Гильдию компании входят и вступают осмысленно, понимая, зачем им это надо.

— Сейчас активно обсуждается необходимость принятия закона о риэлторской деятельности. Что вы можете сказать по этому поводу?

— СГР следит за этой ситуацией. Мы считаем, что введение такого закона не решит тех проблем, о которых говорят московские коллеги. По нашему мнению, его принятие приведет к нарушению прав мелких и средних фирм, выиграют только крупные компании, и то, главным образом, в Москве, и чиновники. А для создания цивилизованного рынка недвижимости достаточно тех внутренних стандартов, которые уже есть в рамках гильдий. Главное, чтобы их придерживались все участники рынка, чтобы их активно пропагандировали, рекламировали, в том числе – среди потенциальных клиентов. Работать честно и грамотно можно начинать прямо сейчас, в рамках существующего законодательства.
На мой взгляд, следует идти путем создания добровольных сообществ риэлторов на местах. А если будут создаваться СРО, по типу СРО оценщиков или строителей, риэлторы от этого не выиграют. Хотя, как президент, я заинтересован в обязательности саморегулируемой организации, в которую может перерасти Ставропольская Гильдия риэлторов, чтобы чувствовать себя уверенно за счет обязательных членских взносов.
Но, если смотреть шире, не через призму своего председательства, то я считаю, что такие меры приведут лишь к тому, что многие игроки рынка недвижимости уйдут в подполье, не желая платить слишком высокие для них взносы. При этом будут демпинговать по ценам на оказываемые услуги. И кого выберут конечные потребители, просчитать несложно. В итоге, лучше никому не станет.
Я считаю, что в первую очередь необходим диалог между самим риэлторами. Не секрет, что мы привыкли работать на растущем рынке. А в условиях конкуренции и отсутствия спроса нам приходится очень тяжело. Не все с этим справляются. Но те, у кого получается и в сложных условиях работать открыто, грамотно выстраивать свои взаимоотношения с коллегами, не снижать качество оказываемых услуг, применять новые маркетинговые ходы, у того доходы увеличиваются в разы. Основной круг моих контрагентов это понимает. И мы наши принципы воплощаем в жизнь.

— Можете ли вы сделать прогноз, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости Пятигорска?

— Могу, но не буду. Это дело очень неблагодарное. Мы сейчас можем говорить, что миновали некое «дно кризиса», потому что подвели итоги за несколько прошедших месяцев. Что будет осенью – не знаю. АН «Дом» готовится к любому развитию ситуации. Осенью традиционно покупательский спрос увеличивается. Если так произойдет и в этом году, нам будет что предложить нашим клиентам. Если спрос уменьшится, у нас есть адекватные продавцы, готовые на такое понижение среагировать. Сказать что-то более определенное я пока не могу.

источник